Bất động sản lộ diện nhiều dấu hiệu giảm tốc

Sức mua căn hộ cao tầng, condotel, đất nền đi xuống, giới đầu tư lướt sóng “ngủ đông” đang dấy lên nỗi lo bong bóng BĐS đến gần.

Sức mua căn hộ cao tầng TP HCM giảm gần 30%

Quý II, TP HCM tiêu thụ chưa tới 7.000 căn hộ cao tầng, giảm mạnh do ảnh hưởng vụ cháy chung cư Carina, theo báo cáo của CBRE Việt Nam. 3 tháng qua, lượng căn hộ cao tầng chào phân phối mới ở Sài Gòn đạt 6.109 căn, giảm 36% so có cộng kỳ. Đà giảm mạnh nhất được ghi nhận ở phân khúc trung cấp (giá phân phối sơ cấp vào dao động 800-1.500 USD mỗi m2), có nguồn cung teo tóp 62% theo quý.

Lượng căn hộ cao tầng phân phối được trong quý II cũng có dấu hiệu sa sút mạnh. Trong các tháng 4, 5, 6, phân khúc TP HCM tiêu thụ 6.947 căn hộ cao tầng (đã hấp thụ thêm hàng tồn) nhưng vẫn giảm 25% so có quý I và giảm 29% so có cộng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân của đà sụt giảm được cho là do dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 (quý I/2018) dẫn tới các giải pháp an toàn cho nhà chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt các giấy phép phát triển thành chặt chẽ hơn. Mặt khác, nhằm chắc chắn mật độ hấp thụ tốt, 1 số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc mở phân phối nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng BĐS để điều tiết phân khúc.

Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tồn kho condotel cao nhất lên đến 90%

Cũng trong quý II, sức hấp thụ căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng condotel sụt giảm mạnh, đẩy nguồn cung tăng cao 60-91%, theo mở phân phối của Công ty DKRA Việt Nam. Cụ thể, phân khúc căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn phân khúc tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất phân khúc nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Trong khi đây, các đô thị du lịch biển còn lại có mật độ hấp thụ căn hộ cao tầng condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng ở 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%. Nguồn cung condotel có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới có nhiều dự án được đưa ra phân khúc có diện tích hơn 1.000 căn.

Với hiện trạng sức cầu condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài các thách thức lớn về hàng tồn kho, giai đoạn này là thời điểm bản lề các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam đoan và lợi nhuận phân khúc này đến đâu.

Thanh khoản đất nền lao dốc

Trong vòng nửa cuối quý II (cuối tháng 5 đến đầu tháng 6/2018) ở khu Đông TP HCM, mãi lực đất nền thuộc các quận 2, 9, Thủ Đức chững lại, giá đi ngang. Lưu lượng giao dịch chỉ đạt dao động 40% so có đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản sụt giảm gần 60% so có trước đây.

Ở khu Tây TP HCM, đất nền phân lô quận 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm đến 70% so có 5 tháng đầu năm. Giao dịch thứ cấp sôi động nhất trên phân khúc đất nền TP HCM diễn ra hồi tháng 4-5/2018. Thế nhưng, bước sang tháng 6, giao dịch thứ cấp đã đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi khá nhiều và mãi lực yếu dần.

Với hiện trạng giao dịch đi xuống, sức ép cho phân khúc đất nền trên phân khúc thứ cấp là có thật. Trong ngắn hạn phân khúc này sẽ hạ nhiệt và kém sôi động hơn trước đây đồng thời bị bao trùm bởi tâm lý chờ đợi và hoài nghi.

Giới đầu tư lướt sóng ngủ đông

Thanh khoản đất nền, căn hộ cao tầng, condotel giảm mạnh đang khiến cho mọi giao dịch nhanh (lướt sóng) đều bị đứng lại. Nhà đầu tư lướt sóng có thể sẽ rời bỏ phân khúc, tìm 1 kênh đầu tư khác ưu việt hơn để thay thế hoặc tạm nghỉ 1 thời gian. Không còn sóng để lướt, nhà đầu tư ngắn hạn rời khỏi các con phố đua là diễn biến tất yếu.

Thị trường cắt giảm lượng nhà đầu tư 3-6 tháng và thay vào đây nhà đầu tư dài hạn sẽ thế chỗ đâyng vai trò cầm trịch phân khúc. Như vậy, cách tân đáng kể nhất là phân khúc đất nền sẽ đi theo xu hướng dài hạn. Nhu cầu giao dịch nhanh sẽ giảm dần khi thanh khoản điều chỉnh mạnh mẽ.

Năm 2019 có thể là điểm rơi của phân khúc BĐS

Tại hội thảo Sốt BĐS – Cơ hội và rủi ro do Cafeland tổ chức cuối tháng 6/2018, các băn khoăn, quan ngại về chu kỳ khủng hoảng của phân khúc địa ốc đã làm nóng hội trường.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu tiên đoán phân khúc địa ốc có thể rơi vào hiện trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào BĐS. Đà tăng tín dụng giai đoạn này đang gián tiếp hình thành bong bóng BĐS.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong phân khúc là khi giá BĐS tăng 100% trong vòng 1 năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng BĐS có thể nổ ra vào dao động năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của phân khúc này.

Vũ Lê

Bạn đang xem chuyên mục kinh doanh duantheresidence.net ở https://duantheresidence.net

Xem Thêm Thông Tin:
==> Những lưu ý và thủ tục khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng
==> Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà đầy đủ nhất
==> Diện tích và dân số các Quận, Huyện ở TP.HCM khác nhau ra sao?
==> Những điều cần biết khi đặt cọc giao dịch nhà
==> Phong thủy nhà ở: Những việc cần làm khi dọn vào mới
==> Hướng dẫn làm sổ đỏ cho nhà đất giao dịch viết tay
==> Những Kinh nghiệm mua nhà mà tôi chia sẽ
==> Những lưu ý chẳng thể bỏ qua khi vay tiền mua nhà
==> Thủ tục tách sổ đỏ như thế nào ?
==> Bảng so sánh giúp khách mua biết được nên vay tiền mua nhà hay thuê
==> Hướng dẫn cách tính giá thành xây nhà dễ thực hiện và tương đối chính xác
==> Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
==> Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ khác nhau ra sao?
==> Thủ tục giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
==> Hầm chui An Sương – Thông xe mở “nút thắt” cửa ngõ Tây Bắc Sài Gòn
==> Dự án Tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương
==> Chủ đầu tư Kim Tâm

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *